สภาหอการค้าชี้ความหวังระบบราง 500 สถานี ในปี 2572 คือ จุดเปลี่ยนอสังหาฯ รองรับเมืองกระจายความเจริญ ลดแออัด คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย SCB เผย ดีมานด์ราคา 1-2 ล้านบาท และบ้านมือสอง มาแรงหวั่นทาวเฮาส์ บ้านแฝด 3-6 ล้านบาทค้างสต็อก ชี้ปัจจัยกดดันตลาด คือ เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน ฉุดกำลังซื้อ แนะรัฐคงมาตรการ LTV และลดภาระการโอนด้านบิ๊กเสนาฯ หวั่นคนฝันมีบ้านสวนทางกับกำลังทรัพย์ แนะรัฐเข้าไปพัฒนาบ้านให้ 2,700 ชุมชนแออัดเป็นรากฐานสำคัญเศรษฐกิจ ช่วยปลุกอสังหาฯฐานราก ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทยชูไทยเป็นศูนย์กลางสุขภาพ ดึงต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจ ท่องเที่ยว ทำงานและเกษียณ

จากงานเสวนาประจำปี 2565 “กรุงเทพจตุรทิศ : พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน...? จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เพื่อรับฟังความคิดเห็นแนวโน้มของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกทม.และแนวโน้มปี 2566 ว่า

ปัจจัยหลักที่จะเข้ามาพลิกโฉมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อีกครั้งใหญ่ในรอบ 70-80 ปี คือ การพัฒนาระบบราง เข้ามาแทนที่การเดินทางโดยรถยนต์ที่จะเพิ่มจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันให้เป็น 500 สถานี ในปี 2572 ซึ่งเป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ จึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ก็ควรปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมือง ไปทั่วกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน หากเป็นรูปแบบเดิมไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในรอบพื้นที่ชานเมือง แต่หากมีการปรับปรุงจะมีส่วนสำคัญในการเป็นพื้นฐานการตัดสินใจลงทุนของนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขยายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่นอน กระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว
 

คอนโดฯกลับมาโต 200% เทียบปีก่อน

สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้เพิ่มขึ้นทุกหมวด โดยคอนโดมิเนียม อัตราการเติบโตถึง 200% เมื่อเทียบกับปีก่อน (2564) ถือเป็นการเติบโตสูงสุดในรอบ 10 ปี หลังจากปีน้ำท่วมเมื่อปี 2554 และส่งผลทำให้ตลาดคอนโดฯเติบโต ส่วนแนวราบเพิ่มขึ้น 14% ภาพรวมในปีนี้คาดว่าอสังหาฯ จำนวนหน่วยและมูลค่าจะเติบโตไม่ต่ำกว่า 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน

“วิกฤติโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตช้ากว่าภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็ยังดีที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์แม้จะลดลงบ้าง แต่ไม่มากนัก ขณะที่ปีนี้คาดว่ายอดการโอนจะไม่ลดลงไปมากนัก ยังทรงตัว หากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวก็สามารถประคับประคองได้ สิ่งที่จะกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อบ้านกระเตื้องขึ้น คือ การต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์จะช่วยประคับประคองเศรษฐกิจ เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ขณะที่บ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตค่อนข้างดีกว่าทุกปี อานิสงส์จากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้องการแก้ไขหาหนี้NPL ของสถาบันการเงิน" อิสระ กล่าวต่อไปว่า "สำหรับเทรนด์การซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัวได้นั้นควรเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ รวมทั้งการผ่อนคลายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน และการทำวีซ่าระยะยาว จะช่วยกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัวได้ ส่งผลให้นักท่องเที่ยวกลับมา ซึ่งเป็นวิธีการกระตุ้นตลาดที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน"

SCB ชี้เซ็กเม้นต์ 1-2 ลบ.ยังโต  
หวั่นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด 3–6 ลบ.ค้างสต๊อก

เชฐวัฒก์  ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ  SCB มองภาพตลาดอสังหาฯ ในปีนี้และปีหน้า  มีปัจจัยที่ต้องติดตามคือ ภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดเริ่มเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน ยอดขายเพิ่มขึ้น 30% โดยกลุ่มเซ็กเมนต์ ที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มแนวราบ บ้านแฝด ทาวเฮาส์ ติดลบ กลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยว  โดยแนวโน้มปี 2566 คาดว่า ยอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป  กล่าวคือ 

• คอนโดฯ กลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
• บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6- 10 ล้านบาท ยังไปได้ดี

ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์ มองว่า ทั้งด้านมูลค่า และหน่วยน่าจะโอนได้เพิ่มขึ้น 4-5% และมีโอกาสเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกัน หรือมากขึ้นไปแตะที่ 10% ขณะที่ยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ตลาดคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ มีการฟื้นตัว แต่ยังอยู่ระดับต่ำกว่าก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทั้งนี้ จากการศึกษาของ EIC เกี่ยวกับความต้องการของผู้บริโภค พบว่า

• ผู้บริโภคต้องการบ้านแนวราบเป็นส่วนใหญ่สัดส่วน 40% แต่ระดับราคาจะสนใจอยู่ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่า เทรนด์ผู้ซื้อชอบแนวราบจริง แต่กำลังซื้อ ทำให้ตัดสินใจเลือกคอนโดฯแล้วขยับขยายในภายหลัง
• ตลาดที่มาแรงเติบโตอย่างสูงในปีนี้ คือ ที่อยู่อาศัยมือสอง เพราะเป็นราคาที่เข้าถึงได้ ในระดับทำเลใกล้เคียงกับมือสอง ตอบว่าสนใจ เพราะว่าปัจจัยระดับราคาต่ำกว่า บริบท ทำเลเดียวกันพื้นที่ใกล้กัน  คอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝดเร่งมาสูงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน

ปัจจัยบวก คาดว่าภาวะเศรษฐกิจในปีหน้าน่าจะดีขึ้น เมื่อกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัว และหากมีมาตรการกระตุ้นการซื้อขายจากภาครัฐ ผ่านการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อต่อราคาบ้าน  (LTV) รวมถึงการต่ออายุลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง ตลอดจนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าจะมีส่วนกระตุ้นให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาฯ

ปัจจัยลบ มาจากตัวแปรอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสูง และหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน และต้นทุนการก่อสร้าง สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ การมีสต๊อกที่ยังสูงกว่าดีมานด์ และในปีหน้าจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจะเป็นการเพิ่มจำนวนสะสมสต็อกในตลาด โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท  และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท 

เทรนด์ เทรนด์ที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและกำลังซื้อประกอบด้วย สังคมผู้สูงวัย เทคโนโลยี การทำงานแบบไฮบริด และการทำธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม คือเทรนด์ที่ผู้บริโภคถามหาจากนักพัฒนาฯ (ESG)

เสนาฯ ชี้โอเวอร์ซัพพลายสวนทางราคาตลาด
จี้ปรับผังเมือง ทำบ้านมั่นคงให้ชุมชนแออัด

ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาค กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเมนท์ (SENA) กล่าวว่า  ภาพรวมในปีนี้ความต้องการ(ดีมานด์:อุปสงค์) ยังคงต่ำกว่าซัพพลาย จึงยังเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย (อุปทานล้น) ตลาดที่ขายสินค้าได้คือ กลุ่มที่มีระดับราคา1-2 ล้านบาท ทำให้โครงการในเครือเสนาฯ เริ่มขยายตลาดคอนโด ราคา 1-2 ล้านบาทแทนที่ ทาวน์เฮาส์  ซึ่งต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่เติบโต

ทั้งนี้ หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯทำให้เกิดการกระจายตัวของหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯเพื่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยพัฒนารองรับความต้องการของคนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนาแบ่งเป็นโหมดรอบกรุงเทพฯช่วยทำให้เกิดการชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญ

อีกแนวทางหนึ่งคือการหันไปพัฒนาโครงการในชุมชนแออัด เพื่อรองรับกลุ่มคนเป็นชุมชนแออัดในกรุงเทพฯ ราว 2,700  ชุมชน ซึ่งล้วนแต่อยู่ในทำเลที่ดี ถือเป็นกำลังตลาดแรงงานที่สำคัญที่จะเข้าตอบโจทย์การพัฒนาในเมือง ดังนั้นภาครัฐจึงควรมีการหาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาท  หรือ ราคาบ้านที่คนมีรายได้น้อยจะรับได้คือราคาระดับ 3 แสนบาท และสร้างระบบนิเวศน์ที่พัฒนาให้คนเหล่านี้เป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจ ในเมือง

“การเปลี่ยนผังเมืองน่าจะทำให้เศรษฐกิจ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่เหมือนเดิมได้ แม้จะไม่สามารถลดราคาที่ดินได้ แต่ก็จะมีส่วนชะลอ และดีกว่าไม่ดำเนินการใดๆ  เพราะบ้าน และคอนโด ที่ราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทมีตลาด แต่ผู้พัฒนาไม่สามารถพัฒนาได้ ดังนั้นจึงต้องหาแนวทางพัฒนาบ้านที่ให้ใกล้เคียงกลุ่มที่มีรายได้น้อยเข้าถึงให้ได้มากที่สุด”  

สมาคมอาคารชุดไทย แนะดึงต่างชาติปั้นไทยเวลเนสฮับ
ปั้นอพาร์ทเมนท์ลีสโฮลตอบโจทย์คนรายได้น้อย 

พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในยุคที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับวิกฤติซ้อนวิกฤติตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19จนถึงสงคราม รัสเซีย ยูเครน รวมถึงขั้วอำนาจทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงทั้งจากสหรัฐ และจีน ซึ่งประเทศไทยจึงต้องวางสมดุลให้เหมาะสม สิ่งสำคัญในยุคปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับสังคมผู้สูงวัยควรใช้จุดแข็งของความเป็นประเทศที่มีวัฒนธรรมเปิดรับคนทั่วโลก มีมิตรไมตรีที่ดี ดึงดูดการท่องเที่ยว จึงควรดึงดูดให้คนเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ทั้งกลุ่มคนทำงานที่มีความเชียวชาญ นักท่องเที่ยว กลุ่มแรงงงาน รวมถึงกลุ่มผู้เกษียณอายุ เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการดึงคนทั่วโลกมามีส่วนร่วมพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโต  ตลอดจนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรจับมือกับธุรกิจด้านสุขภาพ เพื่อผลักดันให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพ (Wellness Destination) ซึ่งไทยควรเปิดกว้างรองรับทุกชาติ ทั้งยุโรป สหรัฐ และจีน โดยเฉพาะจีน ถือเป็นลูกค้ารายใหญ่ในช่วงก่อนโควิด ที่นิยมซื้ออสังหาฯ ในไทย และต้องการเข้ามาเริ่มต้นการลงทุน จนนำไปสู่การเข้ามาอาศัย รักษาพยาบาล และเป็นบ้านหลังที่ 2 จึงควรพัฒนากฎหมายรองรับการถือครองที่อยู่อาศัยระยะยาว

สำหรับตลาดอสังหาฯหลังจากโควิดต้องยอมรับว่าราคาลดลงไปเทียบเท่ากับ 5 ปีที่ผ่านมาแม้ราคาที่ดินจะไม่ปรับตัว โดยเฉพาะที่ดินทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นถึง 20% จึงถือเป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ในการพัฒนาโครงการ แม้กระทั่งการพัฒนาโครงการแนวราบทำเลชานเมือง ที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) แต่ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 3-4 หมื่นต่อตร.ม. และยังต้องขยายทำเลที่ไกลออกไปจากเดิม จึงทำให้ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ ในระดับราคาที่เคยทำ ผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องไปพัฒนาคอนโดฯแทน  ทางออกของผู้ประกอบการ คือ การพัฒนาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาวให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยก็ถือว่าตอบโจทย์ความต้องการของคนในเมืองที่สามารถพัฒนาสินค้าในราคา 3,000 บาท/เดือนได้ โดยใช้วิธีการเมื่อสร้างเสร็จก็สามารถระดมทุนผ่านการขายเข้ากองรีท เพื่อการระดมทุนและสร้างมูลค่าให้กับโครงการ