เจแอลแอล (NYSE: JLL) ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นถึง 4 ปัจจัยหลักที่กำหนดทิศทางตลาดในปี 2568 ได้แก่ การที่ประเทศไทยก้าวขึ้นเป็นประเทศสำคัญที่ได้รับประโยชน์จากกลยุทธ์ China+1 ซึ่งกำลังดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างมาก โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ขณะเดียวกัน เทรนด์การกลับเข้ามาทำงานที่สำนักงานช่วยกระตุ้นความต้องการพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ การปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์กลายเป็นเรื่องสำคัญสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน สำหรับภาคธุรกิจโรงแรม แนวโน้มยังคงเป็นบวก พร้อมแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนที่ต่อเนื่อง ขณะที่ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของนักท่องเที่ยวผลักดันให้ทั้งเจ้าของธุรกิจโรงแรมและผู้ประกอบการโรงแรมต้องมีความคิดสร้างสรรค์และยืดหยุ่นมากขึ้นเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

บทบาทของประเทศไทยในกลยุทธ์ China+1 และระบบห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมมูลค่าสูง

ประเทศไทยได้ก้าวขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สำหรับผู้ผลิตที่มองหาทางเลือกในการขยายฐานการผลิตนอกประเทศจีน โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ โดยประเทศไทยได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ผลิตอิเล็กทรอนิกส์จากไต้หวันและจีน ควบคู่ไปกับการเข้ามาของผู้ผลิตเซมิคอนดักเตอร์รายใหญ่ของโลก ที่เข้ามาตั้งโรงงานแห่งใหม่ในไทยเพื่อรองรับอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า ดาต้าเซ็นเตอร์ และพลังงาน 

ร็อดดี อัลลัน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริการงานวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า

"การเติบโตของ AI และความต้องการเซมิคอนดักเตอร์ที่เพิ่มขึ้นทั่วโลก ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นตลาดสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง สิทธิประโยชน์ในด้านการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และหน่วยงานภาครัฐอื่นๆ ยังช่วยดึงดูดผู้ผลิตต่างชาติรายใหญ่ที่ต้องการลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์และสร้างฐานการผลิตในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ นอกจากนี้ ดาต้าเซ็นเตอร์ยังขยายตัวอย่างรวดเร็วจากความต้องการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนการพัฒนา AI และการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล แนวโน้มเหล่านี้กำลังกำหนดยุคใหม่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของไทย โรงงานผลิตใหม่ๆ

การกลับเข้ามาทำงานที่สำนักงาน (Return-To-Office): ความต้องการพื้นที่ทำงานระดับพรีเมียมที่เพิ่มขึ้น

ในขณะที่บริษัทต่างๆ ทบทวนกลยุทธ์เชิงพื้นที่และสภาพแวดล้อมในการทำงาน เทรนด์การกลับมาทำงานที่สำนักงานกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBA)  เพิ่มขึ้น โดยหลายองค์กรกำหนดให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่อาคารสำนักงานมากขึ้น ทำให้เกิดการขยายและปรับปรุงพื้นที่ เพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรคุณภาพสูง

ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประจำประเทศไทย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และ เวียดนาม กล่าวว่า

"เราเห็นการกลับมาของเทรนด์การทำงานแบบไฮบริด โดยองค์กรใหญ่ๆ ได้เพิ่มจำนวนวันที่ต้องทำงานในสำนักงานเป็น 3-4 วันต่อสัปดาห์โดยเฉลี่ย ซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-used) ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของพนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี้ หลายบริษัทที่เคยลดขนาดสำนักงานเริ่มตระหนักว่าบริษัทต้องการพื้นที่มากขึ้นเพื่อรองรับพนักงานที่กลับเข้ามาทำงานในสำนักงาน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวในตลาด โดยคุณภาพของสำนักงานกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกงาน ทำให้เจ้าของอาคารและผู้เช่าที่ลงทุนในการปรับปรุงพื้นที่จะได้เปรียบในการรองรับเทรนด์สำคัญที่กำลังเกิดขึ้นนี้" 

พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ระดับพรีเมียมในโครงการมิกซ์ยูส ในขณะที่อาคารเก่าหลายแห่งถูกปรับเปลี่ยนหรือพัฒนาใหม่เป็นพื้นที่ทำงานแบบอเนกประสงค์มากขึ้น นอกจากนี้ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจพื้นที่สำนักงานเกรด A+ มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสูงถึง 3.7% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าทั้งตลาดที่อยู่ที่ 1.0%

การเสริมสร้างมูลค่าสินทรัพย์และการพัฒนาพอร์ตโฟลิโอเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการปรับปรุงพอร์ตโฟลิโอเพื่อรักษาผู้เช่าและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ โดยในปัจจุบันมีอาคารสำนักงานเพียง 30% ของตลาดที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED และ WELL รวมถึง WiredScore ตลอดปี 2567 มีอาคารสำนักงานถึง 13 โครงการ พื้นที่รวมกว่า 358,000 ตารางเมตร ที่ได้รับการปรับปรุงตามมาตรฐานอาคารเขียว พร้อมทั้งอำนวยความสะดวกของอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการของสถานที่ทำงานยุคใหม่

ในตลาดศูนย์การค้า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพฤติกรรมของผู้บริโภคในประเทศ ผู้ประกอบการหลายรายได้ประกาศแผนปรับปรุงและปรับตำแหน่งศูนย์การค้าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในขณะที่ คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็กกำลังกลับมาได้รับความนิยมเพื่อตอบโจทย์การจับจ่ายใช้สอยในพื้นที่

ตลาดโรงแรมของไทย: ความสามารถในการฟื้นตัว และแนวโน้มเชิงบวกในอนาคต

ภาคธุรกิจโรงแรมของไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลง โดยมีทั้งการเปิดตัวแบรนด์ใหม่และกลยุทธ์การรีแบรนด์ที่เข้ามากำหนดทิศทางการแข่งขัน ธุรกิจโรงแรมทั้งแบบซอฟต์แบรนด์ (Soft Brands) และคอลเลกชันแบรนด์ (Collection Brands) จากผู้ประกอบการรายใหญ่ กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันแบรนด์ใหม่ โดยเฉพาะไลฟ์สไตล์แบรนด์ ก็เริ่มเข้าสู่ตลาดเพื่อสร้างจุดขายในตลาดที่มีการแข่งขันสูงของไทย นอกจากนี้ กรุงเทพฯ ยังเห็นการกลับมาของแบรนด์ดั้งเดิมที่เคยอยู่ในตลาดประเทศไทย ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่กลับคืนสู่ภาคธุรกิจโรงแรมของประเทศ

รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า

"แม้ผลการดำเนินงานของโรงแรมจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่เราคาดว่าการเติบโตจะอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับการฟื้นตัวที่ทำสถิติสูงสุดในช่วงสองปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ เรายังคาดการณ์การเติบโตที่แข็งแกร่งในอุตสาหกรรมไมซ์ (MICE) และการจัดงานแต่งงาน นักลงทุนมีความรอบคอบมากขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์มูลค่าสูงในทำเลพรีเมียมและมีความเปิดรับทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว (Leasehold) มากขึ้น โดยเฉพาะในย่านสำคัญของกรุงเทพฯ และพื้นที่รีสอร์ตริมชายหาด" 

ในปี 2568 ปริมาณการซื้อขายโรงแรมคาดว่าจะสูงถึง 13,000 ล้านบาท โดยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีของประเทศ และสะท้อนถึงความน่าสนใจของไทยในฐานะจุดหมายหลักด้านการลงทุนและแนวโน้มเชิงบวกของนักลงทุนต่อตลาดโรงแรมที่มีศักยภาพของประเทศ

ประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางการลงทุนระดับภูมิภาค

ในขณะที่ประเทศไทยยังคงดึงดูดเงินทุนจากต่างชาติและเสริมสร้างสถานะในฐานะศูนย์กลางการลงทุนเชิงกลยุทธ์ เจแอลแอลยังคงมุ่งมั่นที่จะช่วยนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และเจ้าของสินทรัพย์ให้สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความเชี่ยวชาญเชิงลึกในแนวโน้มตลาด การปรับเปลี่ยนสินทรัพย์ และภาคธุรกิจที่มีการเติบโตสูง เจแอลแอลพร้อมที่จะช่วยลูกค้าเปิดโอกาสใหม่ๆ และสร้างมูลค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง