ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะ “กำลังซื้อ” ของคนไทยที่อาจจะลดลงไป แม้ว่าจะมีคนที่ต้องการซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม อยู่บ้าง แต่ด้วยปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากหรือติดขัดทำให้มีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์พอสมควร แต่ก็ยังมีผู้ประกอบหลายรายที่มีทั้งรายได้และกำไรสูงมาก อีกทั้งไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้มากนัก

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 เป็นปีที่มีปัญหา และติดขัดหลายเรื่อง ผู้ประกอบการเกือบทุกรายมีอัตรากำไรสุทธิ จากการขายลดลง โดย แสนสิริ ครองแชมป์อันดับ 1 มีกำไรมากถึง 4,513 ล้านบาท สูงสุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายได้รวมที่ 34,395 ล้านบาท และยอดขายรวมทั้งปี อยู่ที่ 51,000 ล้านบาท โดยที่ยอดขายประมาณ 51% มาจากโครงการบ้านจัดสรร และอีก 49% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม และมียอดการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 36,700 ล้านบาท แม้ว่าปีที่ผ่านมาจะเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูงมากก็ตาม แต่ด้วยความเชื่อมั่นในแบรนด์ทำให้ แสนสิริ สามารถสร้างกำไรได้มากที่สุด และยังจะมีการจ่ายเงินปันผลเพิ่มเติมอีก ซึ่งเมื่อรวมกับที่จ่ายไปแล้วตอนครึ่งปีแรกเท่ากับว่า แสนสิริ จ่ายปันผล ในปี 2568 รวมทั้งหมด 0.13 บาทต่อหุ้น

ขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาเป็นอันดับที่ 2 มีกำไรประมาณ 4,316 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วพอสมควร และลำดับที่ 3 คือ ศุภาลัย มีกำไรประมาณ 4,015 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 3 บริษัทนั้นเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่อาจจะมีรายได้จากช่องทางอื่นๆ บ้าง แต่ส่วนใหญ่หรือกว่า 80% – 90% ยังเป็นรายได้จากการขายบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นหลัก

นอกจากนี้สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ กำไรสุทธิหลังหักภาษี ของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงเกิน 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ (YoY) มีเพียง 3 บริษัท เท่านั้นที่กำไรสุทธิหลังหักภาษีลดลงไม่ถึง 20% นั่นคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ลดลงประมาณ 10% , แสนสิริ ลดลง 14% และ เอพี (ไทยแลนด์) ลดลง 14% แสดงให้เห็นถึงอัตราการแข่งขันกันที่สูงมากของธุรกิจอสังหาฯในปี 2568 ที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง แสนสิริ, เอพี (ไทยแลนด์), และศุภาลัย ยังคงเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2569 ต่อเนื่อง โดย เอพี (ไทยแลนด์) เปิดโครงการใหม่มากที่สุด ถึง 42 โครงการ มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ เปิดโครงการใหม่ 33 โครงการ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท และ ศุภาลัย เปิดโครงการใหม่ 28 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท แค่ 3 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่นี้ก็มีมูลค่าลงทุนใหม่ใน ปี 2569 มากกว่า 100,000 ล้านบาทแล้ว ถ้ารวมทุกรายในกลุ่มอุตสาหกรรม ปี 2569 นี้ ก็อาจจะมีการพัฒนาโครงการใหม่มากถึงประมาณ 2 – 3 แสนล้านบาท

“ปี 2569 อาจจะไม่ยากลำบาก หรือ การแข่งขันกันของตลาดอสังหาฯอาจจะไม่มากเหมือนปี 2568 ที่ผ่านมาเพราะผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะปรับตัวเพื่อให้มีจังหวะหรือรูปแบบการลงทุนที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ และสภาพตลาดที่อยู่อาศัย ณ ปัจจุบัน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพียงแต่จำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่ากับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีการขยายตัวดี แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เลย นอกจากนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการโอนกรรมสิทธิ์ หรือ การเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่อง แบบที่เกิดขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แม้ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยจะยังไม่เห็นความชัดเจนในเรื่องของการขยายตัว แต่มีแนวโน้มที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา เพราะภาวะเศรษฐกิจมีทิศทางในการขยายตัวที่มากขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง ซึ่งมีสัญญาณการลดลงที่มากกว่าปีที่ผ่านมา กำลังซื้อต่างชาติมีทิศทางมากขึ้นทั้งจากจำนวนในปี 2568 ที่มากกว่าปีก่อนหน้านี้ และ แนวโน้มในปี 2569 นี้ที่เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มของชาวจีน ที่มีจำนวนมากขึ้นแบบชัดเจน เพียงแต่อาจจะต้องรอรัฐบาลใหม่ เพื่อความชัดเจนของแนวทางในการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมไปถึงมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์” สุรเชษฐ กล่าวในตอนท้าย