ภาวะเศรษฐกิจและภาระทางการเงินที่ยังเป็นความท้าทาย กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค จากเดิมที่มุ่งสู่การเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียม มาเป็นการเลือก “เช่า” เพื่อรักษาความยืดหยุ่นทางการเงินและหลีกเลี่ยงภาระหนี้ระยะยาวมากขึ้น

เทรนด์ดังกล่าวทำให้แนวคิด Generation Rent ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ และกำลังทำให้ตลาดเช่ากลายเป็นอีกเซ็กเมนต์ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต้องจับตามอง

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่า ในช่วงเดือนมกราคม–มิถุนายน 2569 สัดส่วนผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ที่ลงทะเบียนแสดงความสนใจเช่าที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 15.6% เพิ่มขึ้นจาก 8.7% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการเช่ายังคงขยายตัวต่อเนื่อง

ตลาดเช่าโตทั้งกรุงเทพฯ–ปริมณฑล–หัวเมืองท่องเที่ยว

เมื่อพิจารณาข้อมูลเดือนกรกฎาคม 2569 พบว่า ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 4% จากเดือนก่อนหน้า สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลง 3%

ขณะที่จังหวัดปริมณฑลมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% โดยนนทบุรีเติบโตสูงสุด 18% ตามด้วยปทุมธานี 8% และสมุทรสาคร 4%

อีกตลาดที่น่าสนใจคือพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 9% โดยจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวติดอันดับการเติบโตสูง ได้แก่ เชียงใหม่เพิ่มขึ้น 25% ชลบุรี 13% ภูเก็ต 12% ขอนแก่น 4% และประจวบคีรีขันธ์ 2%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดเช่าไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะใจกลางกรุงเทพฯ อีกต่อไป แต่กำลังขยายตัวไปตามเมืองเศรษฐกิจ เมืองท่องเที่ยว และพื้นที่ที่มีการจ้างงานหรือการเคลื่อนย้ายประชากรสูง

สำหรับเจ้าของบ้านหรือคอนโดฯ จึงถือเป็นโอกาสในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้กลายเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น จำนวนทรัพย์ที่เข้าสู่ตลาดเช่าก็มีแนวโน้มเพิ่มตาม ทำให้การแข่งขันเรื่องราคา ทำเล คุณภาพห้อง และบริการหลังการเช่ามีความสำคัญมากขึ้น

ปล่อยเช่าไม่ใช่แค่ตั้งราคา แต่ต้องรู้ต้นทุนจริง

หนึ่งในความเสี่ยงของผู้ให้เช่ามือใหม่ คือการมองเฉพาะรายได้ค่าเช่า โดยไม่ได้คำนวณต้นทุนทั้งหมดของการถือครองทรัพย์

DDproperty แนะนำว่า ก่อนกำหนดค่าเช่าควรสำรวจทั้งค่างวดสินเชื่อ ค่าส่วนกลาง ประกันภัย ค่าแต่งห้อง งบซ่อมบำรุง ค่านายหน้า ค่าโฆษณา รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีเงินได้จากค่าเช่า จากนั้นจึงนำมาประเมินจุดคุ้มทุนและกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสม

อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือการศึกษาค่าเช่าในตลาดเดียวกัน ทั้งประเภทห้อง ระดับการตกแต่ง สิ่งอำนวยความสะดวก และจุดเด่นของทรัพย์ ก่อนนำมาคำนวณ Rental Yield เพื่อดูว่าผลตอบแทนที่ได้รับสอดคล้องกับเงินลงทุนและระยะเวลาคืนทุนหรือไม่

6 เช็กลิสต์ก่อนนำบ้าน–คอนโดฯ ลงตลาดเช่า

สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดเช่า DDproperty สรุปแนวทางสำคัญไว้ 6 ด้าน ได้แก่

1. รู้ต้นทุนทั้งหมดของทรัพย์
ต้องรวมทั้งค่าใช้จ่ายประจำ ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง ภาษี และต้นทุนในการหาผู้เช่า เพื่อให้รู้ค่าเช่าขั้นต่ำที่ทำให้การลงทุนยังคุ้มค่า

2. ศึกษาตลาดก่อนตั้งราคา
เปรียบเทียบทรัพย์ประเภทเดียวกันในทำเลใกล้เคียง พร้อมดึงจุดเด่น เช่น ห้องมุม วิวดี เฟอร์นิเจอร์ครบ หรือใกล้รถไฟฟ้า มาเพิ่มมูลค่าในการตั้งราคา

3. เลือกทำเลที่มีดีมานด์ต่อเนื่อง
ทำเลใกล้รถไฟฟ้า ทางพิเศษ แหล่งงาน สถานศึกษา หรือย่านธุรกิจ มีโอกาสดึงผู้เช่าหมุนเวียนเข้ามาอย่างสม่ำเสมอและลดช่วงเวลาห้องว่าง

4. ทำการตลาดหลายช่องทาง
ทั้งเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์และโซเชียลมีเดียมีบทบาทมากขึ้น ภาพและวิดีโอของห้อง รวมถึงข้อมูลที่ชัดเจน จึงเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความน่าสนใจและเพิ่มโอกาสเข้าถึงผู้เช่าที่ตรงกลุ่ม

5. ใช้โปรโมชันอย่างมีต้นทุน
การให้เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฟรีค่าส่วนกลาง หรืองานบริการบางประเภท สามารถช่วยเร่งการตัดสินใจได้ แต่ต้องคำนวณไม่ให้กระทบผลตอบแทนรวม

6. ใช้เอเจนต์เมื่อการบริหารจัดการเริ่มซับซ้อน
สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ไม่มีเวลาพาผู้เช่าชมห้อง คัดกรองผู้เช่า เจรจา หรือจัดทำสัญญา การใช้เอเจนต์ที่เชี่ยวชาญในพื้นที่สามารถช่วยลดภาระและเพิ่มโอกาสปิดการเช่าได้เร็วขึ้น

เมื่อ “เอเจนต์” กลายเป็นส่วนหนึ่งของ Rental Ecosystem

ในตลาดที่การแข่งขันสูง บทบาทของเอเจนต์ไม่ได้จำกัดเพียงการพาผู้เช่าชมห้อง แต่ขยับไปสู่การเป็นที่ปรึกษาด้านราคา การตลาด การคัดกรองลูกค้า การเจรจา และการจัดทำสัญญา

เจ้าของทรัพย์จึงควรเลือกผู้ที่มีความเชี่ยวชาญตรงกับประเภทอสังหาริมทรัพย์และระดับตลาด เข้าใจพฤติกรรมผู้เช่า สามารถวางกลยุทธ์การตลาด มีทักษะการสื่อสาร รวมถึงมีความรู้ด้านกฎหมายและเอกสารที่เกี่ยวข้อง

โดยทั่วไปค่านายหน้าสำหรับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ ค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี หรือตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย

DDproperty ยังพัฒนาโปรแกรม Agent Verification เพื่อยืนยันตัวตนเอเจนต์บนแพลตฟอร์ม พร้อมแสดงข้อมูลบริษัทต้นสังกัด ความเชี่ยวชาญและพื้นที่ให้บริการ เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำธุรกรรม ขณะเดียวกันเตรียมจัด DDproperty Agent Awards 2026 ต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2569 เพื่อยกระดับมาตรฐานวิชาชีพเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์

ภาพรวมทั้งหมดสะท้อนว่า เมื่อ Generation Rent ขยายตัว ตลาดเช่ากำลังเปลี่ยนจากรายได้เสริมของเจ้าของทรัพย์ ไปสู่ตลาดที่ต้องบริหารแบบมืออาชีพมากขึ้น

โอกาสจึงไม่ได้อยู่เพียงที่การมีบ้านหรือคอนโดฯ อยู่ในมือ แต่อยู่ที่ว่าเจ้าของทรัพย์สามารถบริหาร ต้นทุน ราคา ทำเล การตลาด และประสบการณ์ของผู้เช่า ได้ดีเพียงใด เพราะในตลาดที่ตัวเลือกมากขึ้น “ปล่อยเช่าได้” อาจไม่ใช่โจทย์ยากที่สุด แต่โจทย์สำคัญคือจะปล่อยอย่างไรให้สร้างผลตอบแทนได้อย่างคุ้มค่าในระยะยาว