TMB Analytics (ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี) คาดปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะมีสต็อกคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มขึ้นอีก 25% จากเดิมประมาณ 10% หลังถูกกระทบจากมาตรการควบคุมของรัฐและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แนะธุรกิจระบายสต็อกบางพื้นที่ เน้นเจาะตลาดเฉพาะมากขึ้น 

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์สำคัญของไทย ในปี 2561 ที่ผ่านมามีมูลค่า 320,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.4% ของ GDP โดยการขยายตัวของระบบขนส่งที่มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงกลายเป็นแหล่งรวมผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ

ในช่วงที่ผ่านมา “อัตราการดูดซับ” หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีอยู่ราวร้อยละ 90 ของโครงการใหม่ในแต่ละปี แต่นั่นคือสถานการณ์ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ที่ได้ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 แล้ว รวมถึงก่อนสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่มีการคาดการณ์ว่าจะปรับลดเป้าหมายการเติบโตเศรษฐกิจของไทยลงจากต้นปี เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีนซึ่งเป็นผู้ลงทุนในตลาดนี้

จำนวนคอนโดมิเนียมที่ประกาศขาย ณ ปัจจุบัน ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาต่อยูนิตไม่เกิน 10 ล้านบาท (สำรวจโดย TMB Analytics)

จากการประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโด ซึ่งแยกออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะของผู้ซื้อ คือ กลุ่มที่ 1 ผู้อยู่อาศัยเอง (สัดส่วนร้อยละ 60 ของการซื้อรวม) ส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดราคา 3-10 ล้านเป็นหลัก กลุ่มนี้จะถูกกระทบจากปัจจัยกำลังซื้อภาวะเศรษฐกิจ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นและราคาคอนโดที่อยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 85% แม้ว่าจะรัฐจะได้มีมาตรการกระตุ้นการซื้อด้วยการให้หักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแก่ผู้ซื้อตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เมษายน – 31 ธันวาคม 2562 

ส่วนกลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการเก็งกำไร (ร้อยละ 10 ของการซื้อรวม) ในกลุ่มนี้จะหมายถึงผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อคอนโดเป็นยูนิตที่สองและสามเป็นต้นไป

รวมถึงกลุ่มที่ 3 คือ ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว (ร้อยละ 30 ของการซื้อรวม) จากข้อมูลพบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุนชาวต่างชาติ (อาทิ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และจีน) ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 90 ของการซื้อกลุ่มนี้ เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาวสำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศไทย และการซื้อของชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ขอสินเชื่อในไทย ประเมินว่า 2 กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจของผู้ซื้อทั้งของไทยและต่างชาติ และมาตรการ LTV ทำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ได้ยากขึ้น เพราะจะต้องมีวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10% ทำให้อัตราการดูดซับลดลงจาก 90% เป็น 70%

ทางศูนย์วิเคราะห์ฯ คาดว่าในระยะสั้นๆ จะปรับตัวดีขึ้นในส่วนของผู้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัย หลังจากรัฐฯ ได้ออกมาตรการเฉพาะหน้าเพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อลดการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก และผลจากการควบคุมสินเชื่อเกร็งกำไร ประเมินว่าทั้งปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ลดลงประมาณ 48,000 ล้านบาทหรือมีอัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 75% จากปกติอยู่ที่ 90%

ผลคือ ปริมาณคอนโดมิเนียมค้างสต็อกในปีหน้ามีมากขึ้น (ในปี 2560 มียูนิตที่ค้างสต็อกอยู่แล้วราว 76,790 ยูนิต ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต) จะเป็นปัจจัยกดดันด้านราคาคอนโดมิเนียมให้ลดลง โดยเฉพาะในพื้นที่ชั้นนอกทางทิศเหนือและใต้ ทำให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ต่ำ และเน้นการลงทุนในตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากสต็อกค้าง