ถอดเกม “Curated Newness × Mixed-use” ก่อนดันปี 2570 โตอีก 10% สู่เป้า 30 ล้าน Visits

เพียงหนึ่งปีหลังเปิดให้บริการ “Central Park” กลายเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่สร้างทราฟฟิกสูงสุดของเซ็นทรัลพัฒนา ด้วยผู้เข้าใช้บริการมากกว่า 25 ล้าน Visits หรือเฉลี่ยประมาณ 65,000–75,000 Visits ต่อวัน โดยกว่า 10 ล้าน Visits มาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ พร้อมอัตราการเช่าพื้นที่รีเทลแตะ 98%

ตัวเลขดังกล่าวส่งให้ Central Park ขยับขึ้นมาอยู่ในกลุ่ม Top 3 ศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนาที่มีผู้มาเยือนสูงสุด รองจากกลุ่มศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ครองทราฟฟิกมาอย่างยาวนานอย่าง CentralWorld และ Central Ladprao/Central WestGate

แต่โจทย์หลังผ่านปีแรกไม่ใช่แค่การรักษาทราฟฟิกจากช่วงเปิดโครงการ

เป้าหมายถัดไปของเซ็นทรัลพัฒนาคือ เพิ่มทราฟฟิกอีกกว่า 10% ในปี 2570 ก่อนเดินหน้าสู่เป้าหมายระยะยาวที่ประมาณ 30 ล้าน Visits โดยเปลี่ยนเกมจากการสร้าง Awareness ให้คน “มาลอง” ไปสู่การสร้างเหตุผลใหม่ให้คน “กลับมาอีก” อย่างต่อเนื่อง

จาก “เปิดห้างใหม่” สู่การสร้างเหตุผลใหม่ให้คนกลับมา

หนึ่งในแกนหลักที่อยู่เบื้องหลังการเติบโตของ Central Park คือแนวคิด Curated Newness หรือการคัดเลือกร้านค้า แบรนด์ และคอนเซ็ปต์ที่แตกต่าง เพื่อทำให้พื้นที่มีสิ่งใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา

ปัจจุบัน Central Park มีมากกว่า 250 แบรนด์ทั้งไทยและต่างประเทศ ครอบคลุมทั้ง First-in-Thailand, Exclusive Concept และ New Format โดยมีตัวอย่างสำคัญอย่าง Blue Bottle Coffee สาขาแรกในประเทศไทย, ZARA Duplex Concept Store รวมถึงแบรนด์ในเครือ Inditex และร้านแฟชั่น–ไลฟ์สไตล์คอนเซ็ปต์ใหม่ที่ทยอยเข้ามาต่อเนื่อง

โจทย์จึงไม่ใช่การมี “ร้านเยอะที่สุด” แต่เป็นการทำให้ร้านแต่ละร้านมีเหตุผลเพียงพอที่ลูกค้าจะเดินทางมา

นี่เป็นจุดที่ Central Park เลือก Positioning แตกต่างจาก CentralWorld ซึ่งเป็น Flagship ขนาดใหญ่ที่ครอบคลุมสินค้าและบริการแทบทุกกลุ่ม โดย Central Park วางตัวเองให้ชัดขึ้นในโลกของ Modern Lifestyle ผ่าน Food, Art, Fashion, Design และ Culture
 

Food กลายเป็น Traffic Driver สำคัญ

ประมาณครึ่งหนึ่งของร้านค้าใน Central Park อยู่ในกลุ่มอาหาร ทำให้ Food ไม่ได้เป็นเพียงองค์ประกอบเสริมของศูนย์การค้า แต่ถูกวางให้เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของทราฟฟิก

Central Park วางเป้าหมายตัวเองเป็น Culinary Landmark และ Food Destination โดยเฉพาะ Parkside Market ซึ่งรวมร้านอาหารและร้านจาก Michelin Guide เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของประสบการณ์ เพื่อดึงทั้งคนกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยวต่างชาติ

วิธีคิดนี้สะท้อนการแข่งขันของธุรกิจรีเทลยุคใหม่ได้ชัดว่า การดึงคนเข้าศูนย์การค้าไม่ได้ขึ้นอยู่กับ “การมาช้อป” เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ Food และ Experience กำลังกลายเป็นเหตุผลสำคัญของการเดินทาง

เปลี่ยนศูนย์การค้าให้เป็น Cultural Stage

อีกแกนสำคัญคือ A People-led Cultural Stage หรือการทำให้พื้นที่รีเทลเป็นมากกว่าสถานที่ซื้อสินค้า

Central Park นำ Food, Art, Music, Design, Events และ Culture เข้ามาสร้าง Programming ตลอดปี โดยนำ Character ของย่านสีลม–พระราม 4 และสวนลุมพินีมาเชื่อมกับไลฟ์สไตล์ใหม่ ตั้งแต่กิจกรรม Neighborhood Soul ไปจนถึงการนำวัฒนธรรมสงกรานต์สีลมและงานศิลปะเข้ามาสร้างประสบการณ์ร่วมกับผู้บริโภค

ขณะที่ Roof Park พื้นที่สีเขียวกว่า 7 ไร่ กลายเป็นอีกหนึ่ง Traffic Driver เพราะเชื่อม Park Life เข้ากับ Urban Life ทำให้คนสามารถเข้ามาออกกำลังกาย นัดพบ รับประทานอาหาร หรือใช้พื้นที่ได้โดยไม่ได้เริ่มต้นจากความตั้งใจที่จะมาช้อปปิ้ง

นี่ทำให้ “เวลาอยู่ในพื้นที่” และ “เหตุผลในการมา” กว้างกว่าบทบาทของศูนย์การค้าแบบเดิม

98% Retail Occupancy สะท้อนว่าทราฟฟิกเริ่มแปลงเป็นมูลค่าพื้นที่

อีกตัวเลขที่น่าสนใจคือ อัตราการเช่าพื้นที่รีเทลประมาณ 98% ขณะที่ Central Park Offices มีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 80% และ The Residences at Dusit Central Park มียอดขายแล้วประมาณ 96%

นั่นหมายความว่า ความสำเร็จไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะฝั่งจำนวนผู้มาเยือน แต่เริ่มสะท้อนเข้าสู่แต่ละองค์ประกอบของโครงการ Mixed-use ด้วย

ฝั่งออฟฟิศมีบริษัทและองค์กรระดับโลกเข้ามาใช้พื้นที่ ทั้ง Deutsche Bank, adidas, Bayer, GSK และ Mitsubishi Corporation ขณะที่ Dusit Thani Bangkok ทำหน้าที่ดึงกลุ่มผู้เข้าพักและนักท่องเที่ยวระดับบนเข้ามาเสริม Ecosystem ของพื้นที่
 

Mixed-use คือฐานทราฟฟิกที่ไม่ต้องเริ่มจาก “นักช้อป”

จุดแข็งอีกด้านของ Central Park คือการเป็น Fully Integrated Mixed-use Ecosystem ที่รวมศูนย์การค้า ออฟฟิศ โรงแรม เรสซิเดนซ์ และพื้นที่สีเขียวไว้ในพื้นที่เดียวกัน

จึงทำให้ฐานผู้ใช้งานไม่ได้มีเพียงลูกค้าห้าง แต่ยังประกอบด้วยคนทำงาน ผู้อยู่อาศัย แขกโรงแรม นักท่องเที่ยว คนที่เข้ามารับประทานอาหาร รวมถึงคนที่มาใช้ Roof Park

ในเชิงธุรกิจ นี่คือฐาน Regular Visitors ที่มีโอกาสเข้ามาใช้พื้นที่ซ้ำในชีวิตประจำวัน และช่วยลดการพึ่งพาทราฟฟิกจาก Event หรือกระแสเปิดโครงการเพียงอย่างเดียว

นักท่องเที่ยวต่างชาติกลายเป็นอีกเครื่องยนต์สำคัญ

จากทราฟฟิกกว่า 25 ล้าน Visits ในปีแรก มีมากกว่า 10 ล้าน Visits จากนักท่องเที่ยวทั่วโลก ทำให้ International Visitor กลายเป็นฐานสำคัญของ Central Park ตั้งแต่ปีแรก

การดึง Global Brand, ร้านอาหารชื่อดัง และ Michelin Guide จึงไม่ได้ตอบโจทย์เฉพาะผู้บริโภคไทย แต่เป็นส่วนหนึ่งของการสร้าง “เหตุผลที่ต้องมา” สำหรับนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ากรุงเทพฯ ด้วย

ทิศทางต่อจากนี้จึงขยายไปสู่ 3 แกน ได้แก่ Global Firsts ดึงสิ่งใหม่จากแบรนด์ระดับโลก, Global Culture เชื่อมศิลปะ ดนตรี ดีไซน์ และวัฒนธรรมโลกเข้ากับกรุงเทพฯ และ Global Audience ขยายฐานนักท่องเที่ยวต่างชาติ เพื่อวาง Central Park ให้เป็น Must-visit Destination ของเมือง

ปี 2570 เกมเปลี่ยนจาก “ให้คนรู้จัก” เป็น “ทำให้มีอะไรใหม่ตลอดเวลา”

หลังสร้างฐาน 25 ล้าน Visits ในปีแรก เป้าหมายต่อไปคือผลักดันทราฟฟิกเติบโตอีกกว่า 10% ในปี 2570

กลยุทธ์จึงกำลังเปลี่ยนจากช่วง Launch Phase ไปสู่การรักษาความสดใหม่ของ Destination ผ่าน New Brand, New Concept, Art & Culture, Event Programming และ Global Collaboration อย่างต่อเนื่อง

รวมถึงตัวเชื่อมใต้ดินที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 2 ปี 2570 ซึ่งจะเข้ามาช่วยเพิ่ม Connectivity ระหว่างระบบขนส่งกับโครงการ

คุณายุธ เดชอุดม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสินทรัพย์ ศูนย์การค้า CentralWorld และ Central Park บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มองว่า หลังจากปีแรก Central Park จะเดินหน้าจากการเป็นแลนด์มาร์กใหม่ไปสู่ “Bangkok’s World Stage” พื้นที่ที่เชื่อมผู้คน แบรนด์ ศิลปะ วัฒนธรรม และประสบการณ์จากกรุงเทพฯ เข้ากับโลก

และหากเป้าหมาย 30 ล้าน Visits เกิดขึ้นได้ จุดน่าสนใจของ Central Park อาจไม่ใช่เพียงการขึ้นมาเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีคนเดินมากที่สุดของ CPN

แต่คือการพิสูจน์ว่า “Newness + Experience + Mixed-use” สามารถเปลี่ยนทราฟฟิกช่วงเปิดโครงการ ให้กลายเป็น Regular Traffic ระยะยาวได้หรือไม่