ศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อต่างชาติในช่วงครึ่งปีแรก 2569 ว่า “ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และกำลังเผชิญกับ Turning Point สำคัญ จากสัญญาณการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่น่าจับตา ตั้งแต่แรงจูงใจในการซื้อ ฐานสัญชาติของผู้ซื้อ ไปจนถึงบทบาทของแต่ละหัวเมือง (Location) ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน

จากเดิมที่มุ่งเน้นผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) วันนี้เราเห็นการปรับพอร์ตครั้งใหญ่ของนักลงทุน ทั่วโลกที่มองหา "ความมั่นคงระยะยาว" มากกว่าผลตอบแทนระยะสั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงเปลี่ยนบทบาทสู่การเป็นผู้ถือครองสินทรัพย์ระยะยาว (Long-term Asset Holders) โดยมองประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางหลักสำหรับบ้านหลังที่สอง (Second Home) ตลอดจนการเตรียมพร้อมเพื่อใช้ชีวิตระยะยาวหรือการวางแผนพำนักในอนาคต”

ปรับสมดุลฐานลูกค้าหลัก พร้อมขยายฐานตลาดศักยภาพใหม่

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อหลักอย่างตลาดจีน ปัจจุบันอยู่ในช่วงการปรับสมดุลและพิจารณาเลือกซื้ออย่างระมัดระวังมากขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจโลก ขณะที่ตลาดฮ่องกงมีการกระจายการลงทุนที่หลากหลายขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายที่ได้รับความนิยมสูงสุด จากจุดแข็งด้านค่าครองชีพที่บริหารจัดการง่าย ระบบสาธารณสุขที่เป็นที่ยอมรับระดับสากล โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง และศักยภาพการเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค

นอกจากนี้ ตลาดใหม่ที่มีศักยภาพและเติบโตอย่างน่าจับตา ได้แก่ กลุ่มประเทศในเอเชียใต้ ตะวันออกกลาง และภูมิภาคอาเซียน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีมูลค่าการซื้อเฉลี่ยต่อยูนิตสูง เพื่ออยู่อาศัยจริงในลักษณะครอบครัว ขณะเดียวกันกลุ่มตลาดกำลังซื้อสูงที่กลับมามีบทบาทชัดเจนขึ้น ได้แก่ สิงคโปร์ และญี่ปุ่น ซึ่งมองไทยทั้งในฐานะพื้นที่ลงทุนและ Second Home โดยมีนโยบายสนับสนุนการพำนักระยะยาวของภาครัฐ (อาทิ LTR Visa) เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการพำนักระยะยาว ซึ่งแนวโน้มที่เห็นชัดคือ ผู้ซื้อในปัจจุบันเริ่มมองไทยเป็นฐานการใช้ชีวิตที่มีคุณภาพและมีความยืดหยุ่นในอนาคต

ไลฟ์สไตล์นำทำเล ต่างชาติเลือกโลเคชั่นที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

โจทย์ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่เพียงทำเล แต่ต้องตอบโจทย์การออกแบบชีวิต โดย กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดหลักสำหรับกลุ่มคนทำงานและนักลงทุน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงลักชัวรีในย่าน CBD ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ส่วนภูเก็ต คือจุดหมายของ Luxury Lifestyle และ Second Home Destination ของภูมิภาค ด้วยวิลล่าและเรสซิเดนซ์ระดับพรีเมียมที่ตอบโจทย์ความเป็นส่วนตัวและ Digital Nomad ด้านพัทยา ตอบโจทย์บ้านพักตากอากาศและการอยู่อาศัยวัยเกษียณ ใช้เวลาไม่นานในการเดินทางเข้ากรุงเทพฯ และอานิสงส์จากการพัฒนาพื้นที่ EEC ขณะที่หัวหิน รองรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการความสงบ และพื้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ เมืองทางเลือกอื่นๆ ยังเติบโตขึ้นตามไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น เชียงใหม่ ดึงดูดกลุ่มที่ใส่ใจเรื่อง Wellness, และ สมุย สำหรับกลุ่มบ้านหลังที่สองระดับหรูที่ต้องการความเป็นส่วนตัว

มองตลาด "เช่า" กับ "ซื้อ" เกื้อหนุนกันในระยะยาว

อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญ คือ ตลาดเช่าและตลาดซื้อที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในกลุ่ม Expat Professionals ที่มักเริ่มต้นจากการเช่าก่อนตัดสินใจซื้อเมื่อมีแผนพำนักระยะยาว ขณะที่นักลงทุนยังพิจารณาทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและโอกาสเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ ส่วนกลุ่มผู้เกษียณและ Second Home Buyers มีแนวโน้มตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น หากมั่นใจว่าไทยสามารถเป็นฐานชีวิตระยะยาวได้จริง ดังนั้น ตลาดเช่าและตลาดซื้อสนับสนุนกันในเชิงพฤติกรรม ผู้เช่าคุณภาพจำนวนมากมีโอกาสพัฒนาเป็นผู้ซื้อในอนาคต หากประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี และความมั่นใจในระบบนิเวศของเมืองที่ตอบโจทย์

ยุทธศาสตร์ที่ไทยต้องเร่งสปีดเพื่อรักษาความเป็นผู้นำ

ในสายตานักลงทุนต่างชาติ ประเทศในภูมิภาคนี้ต่างเร่งพัฒนาข้อได้เปรียบเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุน โดยประเทศไทยจึงมีโอกาสสำคัญในการยกระดับจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สู่การเป็น "จุดหมายปลายทางของการใช้ชีวิตระยะยาว (Life-Based Real Estate)" สำหรับกลุ่มผู้มีศักยภาพสูงทั่วโลก ซึ่งเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านทำเล สู่การแข่งขันด้านคุณภาพเมือง และความสามารถในการรักษามูลค่าสินทรัพย์ระยะยาว

“อย่างไรก็ดี ประเด็นที่ไทยควรเร่งพัฒนาเพื่อรักษาความได้เปรียบ ได้แก่ ความชัดเจนและความต่อเนื่องของนโยบายด้านการอำนวยความสะดวกในการพำนักระยะยาว การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมเพื่อเชื่อมต่อเมืองใหม่ การยกระดับคุณภาพสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัย ตลอดจนการสร้างความเชื่อมั่นในมาตรฐานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคุณภาพโครงการและการบริการหลังการขายที่มีประสิทธิภาพ” ศรีอำไพ กล่าวสรุป