ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ มองโจทย์ลงทุนอสังหาฯ ยุคใหม่ ไม่ใช่แค่ซื้อให้ได้ราคาแต่ต้องสร้างผลตอบแทนที่สอดคล้องกับภาระทางการเงิน เดินหน้า RentNex Invest ใช้จุดแข็งผู้พัฒนาอสังหาฯ และฐานผู้เช่าของ SENA ออกแบบแพ็กเกจลงทุนพร้อมผู้เช่า เน้นความต่อเนื่องของรายได้ในช่วง 3 ปีแรก พร้อมต่อยอดบทบาท SENA จากผู้พัฒนาโครงการสู่ผู้ช่วยบริหารสินทรัพย์ระยะยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกำลังเผชิญโจทย์ท้าทาย เมื่อการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าไม่ได้หมายความว่าจะสร้างผลตอบแทนได้เสมอไป นักลงทุนต้องรับความเสี่ยงตั้งแต่การเลือกทำเล การหาผู้เช่า การจัดเตรียมห้อง ไปจนถึงภาระผ่อนชำระสินเชื่อที่ยังคงเกิดขึ้นทุกเดือน แม้ไม่มีรายได้จากค่าเช่า

นี่คือโจทย์ที่ทำให้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA พัฒนาโมเดล “RentNex Invest” เพื่อยกระดับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากการซื้อทรัพย์สินแล้วบริหารจัดการด้วยตัวเอง ไปสู่การลงทุนที่มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ มีผู้เช่าอยู่แล้ว และมีระบบดูแลความต่อเนื่องของรายได้ในช่วงเริ่มต้น

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปัญหาของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา คือการพึ่งพาความสามารถของผู้ซื้อสูงเกินไป ทั้งที่นักลงทุนจำนวนมากอาจมีเงินทุนและต้องการสร้างผลตอบแทนระยะยาว แต่ไม่มีเวลาเพียงพอที่จะบริหารจัดการทุกขั้นตอนด้วยตัวเอง

เปลี่ยนจากผู้ซื้ออสังหาฯ สู่ผู้ลงทุนที่มีระบบบริหารรองรับ

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าเป็นรูปแบบที่มีมานาน แต่ผลลัพธ์ของนักลงทุนแตกต่างกันอย่างมาก แม้จะซื้อคอนโดในโครงการเดียวกัน บางคนสามารถหาผู้เช่าได้ต่อเนื่อง มีรายได้เพียงพอสำหรับผ่อนธนาคาร ขณะที่บางคนต้องแบกรับภาระผ่อนชำระทุกเดือน เพราะไม่มีผู้เช่าหรือมีรายได้จากค่าเช่าไม่เพียงพอ

“ที่ผ่านมา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยความสามารถของผู้ซื้อค่อนข้างมาก ตั้งแต่การเลือกทำเลที่ให้ผลตอบแทนเหมาะสมกับราคา การหาผู้เช่า ไปจนถึงการบริหารค่าใช้จ่าย แต่ถ้าเรามีประสบการณ์อยู่แล้ว ทำไมไม่ใช้ความเชี่ยวชาญของเรามาช่วยให้นักลงทุนสบายขึ้น”

แนวคิดดังกล่าวทำให้ SENA นำหลักการของการบริหารกองทุนมาประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ลงทุนไม่จำเป็นต้องมีความเชี่ยวชาญในการเลือกและบริหารทรัพย์สินทุกด้านด้วยตัวเอง แต่สามารถใช้ข้อมูล การคัดเลือกสินทรัพย์ และระบบบริหารจัดการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยลดภาระได้

RentNex Invest จึงไม่ได้วางตัวเป็นเพียงช่องทางซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แต่เป็นการออกแบบผลิตภัณฑ์ลงทุนที่รวมองค์ประกอบสำคัญไว้ด้วยกัน ทั้งทรัพย์สินที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ข้อมูลค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง และการดูแลความต่อเนื่องของรายได้ในช่วง 3 ปีแรก

ใช้ค่าเช่าจริงเป็นฐาน ควบคุมความเสี่ยงกระแสเงินสด

หัวใจของ RentNex Invest คือการนำข้อมูลการเช่าจริงมาใช้ประกอบการประเมินความเหมาะสมของการลงทุน แทนการพึ่งพาการคาดการณ์ค่าเช่าในอนาคตเพียงอย่างเดียว โดย SENA คัดเลือกห้องชุดที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว พร้อมนำข้อมูลราคาขาย ค่าเช่า และภาระผ่อนชำระสินเชื่อมาวิเคราะห์ เพื่อให้นักลงทุนเห็นภาพกระแสเงินสดได้ชัดเจนขึ้น

ผศ.ดร.เกษรา อธิบายว่า ความเสี่ยงสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือสภาพคล่องที่ต่ำเมื่อเทียบกับสินทรัพย์บางประเภท และความไม่แน่นอนว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าจะสูงกว่าต้นทุนทางการเงินหรือไม่ โดยเฉพาะผู้ลงทุนที่ต้องกู้เงินเพื่อซื้อทรัพย์สิน ดังนั้น การออกแบบแพ็กเกจจึงให้ความสำคัญกับความสัมพันธ์ระหว่างค่าเช่าที่ได้รับกับค่างวดสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้รายได้จากทรัพย์สินรองรับภาระผ่อนชำระได้ โดยตัวเลขจริงจะแตกต่างกันตามทำเล ราคาซื้อ ค่าเช่า และเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละราย

อีกจุดสำคัญคือ SENA ให้ความสำคัญกับ การรับประกันความต่อเนื่องของรายได้ค่าเช่าในช่วง 3 ปีแรก ไม่ใช่การกำหนดตัวเลขค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดโดยไม่มีผู้เช่าจริงรองรับ เพราะบริษัทมองว่าความต่อเนื่องของรายได้มีความสำคัญต่อผู้ลงทุนที่ต้องชำระสินเชื่อทุกเดือน

“สิ่งที่เราต้องการรับประกันไม่ใช่การตั้งตัวเลขค่าเช่าขึ้นมา แต่เป็นความต่อเนื่องของรายได้ในช่วง 3 ปีแรก เพราะเป็นช่วงที่นักลงทุนยังมีภาระจากการกู้เงิน เราต้องการช่วยให้เขาบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีที่สุดเท่าที่จะทำได้”

นอกจากนี้ SENA ยังดูแลสภาพห้องในช่วง 3 ปีแรกตามเงื่อนไขของโครงการ เพื่อช่วยลดภาระการเตรียมเงินสำหรับซ่อมแซมก่อนนำห้องกลับมาปล่อยเช่า ทั้งนี้ ผู้ลงทุนควรพิจารณารายละเอียดสัญญาและเงื่อนไขความคุ้มครองของแต่ละรายการก่อนตัดสินใจ

ใช้ Ecosystem ผู้พัฒนาอสังหาฯ สร้างความต่าง

ความได้เปรียบของ RentNex Invest อยู่ที่การเชื่อมโยงกับธุรกิจหลักของ SENA ซึ่งมีทั้งสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเครือข่ายผู้เช่า ช่วยให้บริษัทสามารถคัดเลือกห้องที่มีความพร้อมสำหรับการปล่อยเช่า และใช้ข้อมูลจากตลาดจริงประกอบการตัดสินใจได้

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า ห้องที่นำเสนอผ่านโมเดลนี้ไม่ได้เริ่มต้นจากการขายห้องเปล่าให้ผู้ซื้อไปจัดการต่อ แต่เป็นห้องที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว จึงมีข้อมูลค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง รวมถึงความพร้อมของห้องและเฟอร์นิเจอร์ที่รองรับการอยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน การพิจารณาทำเลไม่ได้ดูเพียงราคาขายหรือขนาดห้อง แต่ให้ความสำคัญกับแหล่งงาน สถานพยาบาล และปัจจัยที่มีผลต่อความต้องการเช่าในอนาคต เช่น คอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรมหรือพื้นที่ที่มีการจ้างงานรองรับ ซึ่งอาจมีฐานผู้เช่าที่ชัดเจนกว่าทำเลที่พึ่งพาความต้องการเพียงบางกลุ่ม

โมเดลนี้ยังเปิดโอกาสให้ SENA บริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ได้หลากหลายขึ้น จากเดิมที่บริษัทมีห้องชุดซึ่งถือครองไว้เพื่อปล่อยเช่า ก็สามารถนำสินทรัพย์ที่เหมาะสมมาพัฒนาเป็นแพ็กเกจสำหรับนักลงทุน โดยใช้ระบบและเครือข่ายที่บริษัทมีอยู่แล้วเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่ม

ในมุมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การขายสินทรัพย์ดังกล่าวยังช่วยเปลี่ยนสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินทุนรองรับให้กลับมาเป็นเงินสด ลดภาระต้นทุนทางการเงิน และเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารเงินทุนของบริษัท ขณะที่นักลงทุนได้รับโอกาสเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อมูลการเช่าจริงและระบบสนับสนุนมากกว่าการซื้อห้องเพื่อปล่อยเช่าด้วยตัวเอง

ขยายฐานนักลงทุน พร้อมต่อยอดบริการระยะยาว

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า RentNex Invest ยังอยู่ในช่วงพัฒนาและเรียนรู้จากตลาด โดยในช่วงเริ่มต้น บริษัทสามารถจำหน่ายได้ประมาณ 20–30 ยูนิต แม้ยังไม่ได้ใช้งบประมาณทำการตลาดอย่างเต็มรูปแบบ สะท้อนว่ามีผู้ซื้อบางส่วนให้ความสนใจแนวทางการลงทุนที่ช่วยลดภาระการบริหารจัดการด้วยตัวเอง กลุ่มเป้าหมายจึงไม่ได้จำกัดเฉพาะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ แต่ยังรวมถึงผู้ที่ต้องการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ระยะยาว แต่ไม่มีเวลาหาผู้เช่า จัดเตรียมห้อง หรือดูแลการบริหารทรัพย์สินด้วยตัวเอง โดยบริษัทต้องทำให้ทีมขายสามารถอธิบายรูปแบบการลงทุนและเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์ได้อย่างชัดเจน เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจทั้งโอกาสและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจ

สำหรับระยะถัดไป SENA มีแนวคิดต่อยอดบริการบริหารจัดการทรัพย์สินหลังครบระยะเวลารับประกัน 3 ปี เพื่อให้นักลงทุนที่ต้องการความสะดวกสามารถใช้บริการดูแลการปล่อยเช่าต่อได้ภายใต้เงื่อนไขที่ตกลงกัน

ในระยะยาว RentNex Invest จึงเป็นมากกว่าการเพิ่มช่องทางขายคอนโด แต่เป็นการทดลองสร้างรูปแบบธุรกิจที่เชื่อมโยงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การบริหารสินทรัพย์ และความต้องการของนักลงทุนเข้าด้วยกัน

โจทย์สำคัญของ SENA คือการทำให้ผู้ซื้อไม่ได้มองเห็นเพียงตัวห้องหรือราคาขาย แต่เข้าใจว่าสินทรัพย์นั้นสร้างรายได้อย่างไร มีต้นทุนทางการเงินเท่าไร และต้องบริหารความเสี่ยงอะไรบ้าง เพราะท้ายที่สุดแล้ว มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่ได้อยู่ที่การเป็นเจ้าของห้องเท่านั้น แต่อยู่ที่ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดและรักษามูลค่าของสินทรัพย์ได้ในระยะยาว